Γιατί ο έγκαιρος και λεπτομερής έλεγχος των τίτλων ενός ακινήτου μπορεί να αποτρέψει πολυετείς δικαστικές περιπέτειες
της Μαρίνας Ν. Διάφα*
Η αγορά ενός ακινήτου είναι για τους περισσότερους ανθρώπους η μεγαλύτερη οικονομική επένδυση της ζωής τους. Παρ’ όλα αυτά, πολλοί εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν τη διαδικασία με βιασύνη και υπερβολική εμπιστοσύνη, βασιζόμενοι αποκλειστικά στη «καλή πίστη» του πωλητή, στις διαβεβαιώσεις ενός μεσίτη ή στην εικόνα που παρουσιάζει το ακίνητο κατά την επίσκεψη και σε μια συμφωνία στα βασικά σημεία. Η πραγματικότητα όμως είναι διαφορετική: πίσω από μια φαινομενικά ασφαλή αγοραπωλησία μπορεί να κρύβονται σοβαρές νομικές παγίδες που ενδέχεται να κοστίσουν χρόνο, χρήμα και να μετατρέψουν μια επένδυση ζωής σε πολυετή δικαστική περιπέτεια.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η ύπαρξη κρυφών βαρών ή κατασχέσεων που δεν ελέγχθηκαν εγκαίρως. Προβλήματα δημιουργούνται, επίσης, όταν υπάρχουν λάθη στους τίτλους ιδιοκτησίας, ελλιπείς αποδοχές κληρονομιάς, ασάφειες σε παλαιότερα συμβόλαια ή εκκρεμότητες μεταξύ συγκληρονόμων και συνιδιοκτητών. Σε αρκετές περιπτώσεις, τέτοια ζητήματα οδηγούν ακόμη και σε δικαστικές διαμάχες μετά την μεταβίβαση. Εξίσου κρίσιμο είναι το ζήτημα των αυθαίρετων κατασκευών. Αν οι αυθαιρεσίες δεν έχουν δηλωθεί σωστά ή υπάρχουν σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις, η μεταβίβαση μπορεί να μπλοκάρει ή να δημιουργήσει σημαντικές ευθύνες για τον νέο ιδιοκτήτη. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι υψηλά πρόστιμα ή περιορισμοί στην χρήση και αξιοποίηση του ακινήτου.
Πώς μπορεί να προστατευτεί ο αγοραστής
Το σημαντικότερο βήμα προστασίας είναι ο έγκαιρος νομικός έλεγχος πριν δοθεί οποιαδήποτε προκαταβολή. Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές, φοβούμενοι μήπως «χάσουν την ευκαιρία», καταβάλλουν χρήματα πριν ολοκληρωθεί ο απαραίτητος έλεγχος. Πρόκειται για ένα από τα πιο συχνά και επικίνδυνα λάθη. Πριν από οποιαδήποτε υπογραφή, απαιτείται πλήρης νομικός έλεγχος του ακινήτου. Ο έλεγχος αυτός δεν είναι τυπική διαδικασία «διεκπεραίωσης». Είναι το βασικό εργαλείο που επιτρέπει στον αγοραστή να γνωρίζει πραγματικά τι αγοράζει και να αποφύγει κινδύνους που συχνά αποκαλύπτονται όταν πλέον είναι πολύ αργά. Μέσα από τον έλεγχο στο Κτηματολόγιο ή το Υποθηκοφυλακείο εξετάζεται αν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις τρίτων ή προβλήματα στους τίτλους ιδιοκτησίας. Παράλληλα, ελέγχεται αν ο πωλητής έχει το νόμιμο δικαίωμα να μεταβιβάσει το ακίνητο και αν υπάρχουν εκκρεμότητες που μπορεί να επηρεάσουν τη συναλλαγή.
Εξίσου σημαντικό είναι και το στάδιο της προκαταβολής. Η καταβολή χρημάτων πρέπει να συνοδεύεται από ιδιωτικό συμφωνητικό με σαφείς όρους και ρήτρες προστασίας. Διαφορετικά ο αγοραστής μπορεί να εγκλωβιστεί σε μια προβληματική συμφωνία ή να δυσκολευτεί ακόμη και να ανακτήσει τα χρήματά του, σε περίπτωση που η μεταβίβαση του ακινήτου δεν ολοκληρωθεί. Καθοριστικό ρόλο παίζει, επίσης, η σωστή συνεργασία μεταξύ δικηγόρου, μηχανικού και συμβολαιογράφου. Η αγορά ακινήτου δεν είναι μόνο οικονομική συναλλαγή· είναι μια σύνθετη διαδικασία που απαιτεί συντονισμό και ουσιαστικό έλεγχο σε πολλά επίπεδα.
Τι σημαίνει αγορά με προσύμφωνο
Το προσύμφωνο είναι το έγγραφο που καταρτίζεται μεταξύ αγοραστή και πωλητή, παρουσία συμβολαιογράφου, με το οποίο αμφότεροι δεσμεύονται ότι θα προχωρήσουν στο μέλλον στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και στη μεταβίβαση του ακινήτου. Συνήθως χρησιμοποιείται όταν εκκρεμεί τραπεζική χρηματοδότηση, συλλογή δικαιολογητικών ή ολοκλήρωση πολεοδομικών διαδικασιών.
Ωστόσο, πολλοί αγοραστές θεωρούν λανθασμένα ότι με το προσύμφωνο «έκλεισαν το σπίτι» και απέκτησαν ήδη το ακίνητο. Στην πραγματικότητα, η κυριότητα μεταβιβάζεται μόνο με το οριστικό συμβόλαιο και όχι με το προσύμφωνο. Για αυτό και το προσύμφωνο πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικά διατυπωμένο, με σαφείς προθεσμίες, ρήτρες και όρους επιστροφής χρημάτων σε περίπτωση που η συμφωνία δεν ολοκληρωθεί.
Σε μια εποχή όπου η αγορά ακινήτων κινείται ξανά δυναμικά και οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξάνονται, ο σωστός νομικός σχεδιασμός είναι πιο σημαντικός από ποτέ. Ο αγοραστής δεν χρειάζεται απλώς κάποιον να «διαβάσει» το συμβόλαιο την τελευταία στιγμή. Χρειάζεται έναν σύμβουλο που θα εντοπίσει εγκαίρως τους κινδύνους, θα διαπραγματευτεί ασφαλείς όρους και θα εξασφαλίσει ότι η αγορά που κάνει σήμερα δεν θα εξελιχθεί σε πρόβλημα αύριο.
Γιατί, τελικά, στην αγορά ακινήτου η σωστή απόφαση δεν είναι μόνο ποιο ακίνητο θα επιλέξει κανείς. Είναι και το πόσο νομικά ασφαλής θα είναι όταν το αποκτήσει.
ΠΗΓΗ: voria.gr
*Η Μαρίνα Ν. Διάφα (diafamarina@gmail.com) είναι δικηγόρος του Ομίλου Νομικών Σ. Πρόβατά- Διευθύντρια Μ. Αθανασάκη
