Ποιοι μπορούν να μείνουν τελικά στη Θεσσαλονίκη;
Του Αθανάσιου Όσσα*
Η ανεύρεση κατοικίας τα τελευταία χρόνια έχει αποδειχθεί μια τεράστια πρόκληση για κάθε ενδιαφερόμενο. Η Θεσσαλονίκη, ως μεγάλη πόλη, δυστυχώς δε θα μπορούσε να αποτελέσει εξαίρεση. Ο τουρισμός αναπτύχθηκε χωρίς τις απαραίτητες δικλείδες ασφαλείας. Η συνεχώς αυξανόμενη επισκεψιμότητα της πόλης έχει αναδιαμορφώσει την εικόνα του αστικού ιστού. Διαμερίσματα στην καρδιά της πόλης, που ανέκαθεν αποτελούσαν κατοικίες για μόνιμους κατοίκους, σήμερα λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα, αναρτημένα σε αντίστοιχες διαδικτυακές πλατφόρμες π.χ. Airbnb. Σε γειτονιές όπως το κέντρο, την Ανάληψη ή την Τούμπα, που εξυπηρετούν περισσότερο τις καθημερινές ανάγκες μετακίνησης των κατοίκων, η μετατροπή των διαμερισμάτων σε τουριστικά καταλύματα έχει περιορίσει δραστικά την προσφορά για μακροχρόνια μίσθωση, εκτοξεύοντας παράλληλα τις τιμές των διαθέσιμων κατοικιών στα ύψη.
Το νέο θεσμικό πλαίσιο
Υπό ποιους όρους, όμως, μπορεί ένα συμβατικό διαμέρισμα να μετατραπεί σε Airbnb; Το θεσμικό πλαίσιο στην Ελλάδα διαμορφώθηκε αρχικά με τον νόμο 4446/2016, ο οποίος εισήγαγε συγκεκριμένες προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση και στόχευσε σε έναν αρχικό περιορισμό της ανεξέλεγκτης εξάπλωσης της. Οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να εγγράψουν τα ακίνητα τους στο μητρώο της ΑΑΔΕ και να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.), ενώ παράλληλα προβλέπονται όρια ως προς τον αριθμό των ακινήτων που μπορεί να διαθέτει κάθε ιδιοκτήτης και τη διάρκεια της μίσθωσης ανά έτος. Οι νεότερες παρεμβάσεις της πολιτείας, ιδίως μετά το 2024, με τους νόμους 5162/2024 και 5170/2025 μεταξύ άλλων, κινήθηκαν προς την περαιτέρω αυστηροποίηση του πλαισίου, διότι έγινε αντιληπτή η άμεση ανάγκη να υπάρξει ισορροπία μεταξύ αφενός της τουριστικής ανάπτυξης και αφετέρου της διασφάλισης προσιτής στέγασης για τους μόνιμους κατοίκους. Ενισχύθηκαν τα όρια και τέθηκαν πλέον στοχευμένες τεχνικές προδιαγραφές για τα ακίνητα, όπως η πρόβλεψη για πυρασφάλεια, η άρτια ηλεκτρολογική εγκατάσταση και η υποχρεωτική ύπαρξη φυσικού φωτισμού, αποκλείοντας, έτσι, αποθήκες ή υπόγεια που μέχρι πρότινος χρησιμοποιούνταν για εκμίσθωση μέσω πλατφορμών.
Κορεσμένες περιοχές
Παράλληλα, η πολιτεία εισήγαγε με νομοθετική πρόβλεψη επιπλέον μηχανισμούς περιορισμού της δραστηριότητας, μέσω της δυνατότητας επιβολής αναστολής έκδοσης νέων Α.Μ.Α. σε περιοχές που χαρακτηρίζονται κορεσμένες. Το μέτρο αυτό εφαρμόσθηκε ήδη στον Δήμο Αθηναίων, καλύπτοντας περιοχές του κέντρου, οι οποίες είχαν υψηλή τουριστική επιβάρυνση. Αναστέλλεται έτσι η δυνατότητα νέας εγγραφής, με συνέπεια να καθίσταται αδύνατη η νόμιμη δραστηριοποίηση σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στο ίδιο ρυθμιστικό πλαίσιο εντάχθηκαν από τον Μάρτιο του 2026 και περιοχές του ιστορικού και εμπορικού κέντρου της Θεσσαλονίκης, με το πάγωμα νέων αδειών, κίνηση που αντανακλά την έντονη πίεση στον χώρο των ακινήτων.
Η επέμβαση του κράτους
Στο πνεύμα της επέμβασης του κράτους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις προβλέφθηκε η αρχή της μη μεταβιβασιμότητας του Α.Μ.Α., καθώς ο αριθμός αυτός παύει πλέον να είναι συνδεδεμένος με το εκάστοτε ακίνητο και να συνοδεύει την ενδεχόμενη πώληση του. Ο νέος ιδιοκτήτης θα πρέπει, επομένως, να εκκινήσει τις διαδικασίες για την εκ νέου εγγραφή του στο μητρώο της ΑΑΔΕ. Είναι σαφείς οι δυσκολίες που αυτό συνεπάγεται, δεδομένων των αναστολών που περιγράψαμε προηγουμένως.
Εκτός από το κράτος, σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν και οι κανονισμοί των ίδιων των πολυκατοικιών. Πολλές από αυτές διαθέτουν καταστατικά, τα οποία περιορίζουν τη χρήση των διαμερισμάτων αποκλειστικά για κατοικία ή απαγορεύουν δραστηριότητες που αλλοιώνουν τον χαρακτήρα της οικοδομής και την μετατρέπουν έμμεσα σε τουριστικό κατάλυμα. Ζήτημα προκύπτει σε καταστατικά παλαιότερων πολυκατοικιών, οι οποίες αποτελούν και την πλειοψηφία του αστικού ιστού της Θεσσαλονίκης, καθώς ήταν αδύνατον την εποχή που χτίστηκαν και τέθηκε σε ισχύ ο εσωτερικός τους κανονισμός, να προβλέψουν επακριβώς την κατάσταση που επικρατεί σήμερα και την ραγδαία άνθιση του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αφήνοντας έτσι νομικό κενό. Όλο και συχνότερα η σύγκρουση αυτή μεταξύ αφενός της επιχειρηματικής δραστηριότητας των ιδιοκτητών κατοικιών που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση και αφετέρου των υπόλοιπων ενοίκων της πολυκατοικίας που προσπαθούν να διασφαλίσουν τα συμφέροντα τους, επιλύεται στις δικαστικές αίθουσες. Ήδη από τα πρώτα χρόνια εξάπλωσης του φαινομένου, τα δικαστήρια της χώρας μας έκριναν ότι ο κανονισμός μια πολυκατοικίας μπορεί να περιορίσει ή ακόμη και να απαγορεύσει τη χρήση διαμερίσματος ως τουριστικό κατάλυμα. Δικαστική απόφαση
Ενδεικτική είναι η απόφαση υπ’ αριθμόν 267/2024 του Εφετείου Αθηνών, η οποία επιβεβαίωσε ότι σε περιπτώσεις που ο κανονισμός προβλέπει χρήση των διαμερισμάτων αποκλειστικά ως κατοικίες, η εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν είναι επιτρεπτή, καθώς αλλοιώνει τον χαρακτήρα της πολυκατοικίας και συνιστά επαγγελματική χρήση. Είναι σαφές, ότι το ζήτημα δεν αφορά πλέον μόνο την νέα αυτή μορφή αξιοποίησης της ιδιοκτησίας. Πρόκειται για ένα φαινόμενο που δημιουργεί ανισορροπία και επηρεάζει άμεσα την πρόσβαση όλων των πολιτών σε μια προσιτή κατοικία. Η Θεσσαλονίκη δεν μπορεί να λειτουργήσει αποκλειστικά ως προορισμός επισκεπτών, αγνοώντας τους μόνιμους κατοίκους της. Το ερώτημα σήμερα δεν είναι αν πρέπει να υπάρξει παρέμβαση, αλλά πόσο άμεσα θα εφαρμοσθεί αυτή.
ΠΗΓΗ: voria.gr
* Ο Αθανάσιος Όσσας ( thanosossas00@hotmail.com) είναι Δικηγόρος του Ομίλου Νομικών Σ.Προβατά- Διευθύντρια Μ. Αθανασάκη
